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OPHLM, l’avenir en question ?

Si l’on en croit la déclaration du maire de Montluçon, président de l’agglomération de l’Office de l’Habitat, conseiller régional, le redressement financier de la structure majeure de l’habitat social de notre bassin de vie est maintenant assuré ! Un protocole d’accord avec la caisse de garantie du logement locatif vient d’être signé. Les difficultés de l’Office seraient terminées !!!

Passons sur les dithyrambiques déclarations du maitre des lieux particulièrement relayées par la presse locale. On sait qu’en regard de cette crise qui dure, les représentants des locataires élus à l’OPH, les syndicats de salariés ne partagent pas ce doux optimisme, ils s’en expliquent régulièrement. Pour les occupants des 5200 logements, soit autour de 13 000 personnes, habitants des cités. Des habitants, citoyens à part entière, pourtant trop souvent tenus à l’écart des décisions des dirigeants de la structure. Ils en subissent pourtant les effets, dans les retards d’entretien comme avec la hausse des loyers. Le moral n’est pas au beau fixe çà peut se comprendre.

Et le niveau des informations qui circulent depuis des mois à propos des hausses de loyers pour les mois et années qui viennent ne seront pas en mesure de calmer le jeu. Chacun voit bien que le dialogue de sourd qu’entretient la majorité de droite face à ses opposants, tant à l’office qu’au conseil d’agglomération n’est pas prêt de cesser.

Le contenu de l’accord-protocole annoncé comme une mesure de soin indispensable pour un malade sérieusement atteint, en est-il un ? L’établissement est bien malade certes, mais attention à ne pas permettre que le remède soit plus dur à supporter que la maladie elle-même.

A l’examen des points essentiels de ce protocole, la possibilité d’un soi-disant redressement à long terme est-elle réaliste et applicable ? Ce plan s’étale en effet des années 2016 à 2024 soit huit longues années.

Pour pallier aux difficultés de gestion, au trou financier qui ne fait que croître depuis huit à dix ans, des interventions d’aides ont été demandées et en partie aujourd’hui obtenues à partir d’un calendrier largement étalé. Ce contrat stipule, d’un côté un apport financier extérieur qui s’élèvera (toutes aides confondues) à 12 798 K€ avec en contrepartie interne et pour l’essentiel, des augmentations de loyers infinies ! On le verra ci-dessous, de l’ordre de 15,6 Millions d’Euros venant gonfler les sommes des loyers actuels, représentant quelques 80% de la somme totale du budget de fonctionnement.

En page 7/15 du document hors annexes, on peut lire que les aides financières largement conditionnées se présentent comme suit :

« Les aides comprennent les aides figurants dans la simulation et déjà affectées sur les opérations (cf. Annexes 3) :

  • La Communauté d’Agglomération participe à hauteur de 2 348 KE ;

  • Le Département de l’Allier apporte sur la période 2015-2022, un montant de 1 269 KE ;

  • La Région apporte 877 KE ;

  • La CGLLS contribuera à hauteur de 8 314 KE ; »

 

A noter (nous dit l’accord) que les subventions du FEDER et d’Action logement, également affectées aux opérations, ne sont pas identifiées en tant que telles dans le tableau emploi-ressources. Par simplification elles ne figurent pas dans le besoin en fonds gratuits.

Et l’impact sur les rentrées loyers se trouvent annoncé dans l’accord, confirmant les craintes des élus des locataires de la manière suivante page 6/15 du document :

« Les loyers évolueront ainsi : + 3,8 % en janvier 2017, + 3,6 % en 2019, + 3% en 2021 et + 1,6% de 2022 à 2024. Au total, le gain généré par ces augmentations de loyers génère 11,6 ME sur la période du plan et 15,6 ME sur la période de projection. »

Non seulement les hausses en regard des évolutions du coût de la vie sont lourdes mais vont toucher une catégorie de familles vivant au niveau du seuil de pauvreté pour certains et en équilibre social instable pour la plupart des autres. La note de présentation rappelle à juste titre la composition sociale des locataires en signalant page 2/15 que :

« Au 31 décembre 2014 l’OPH gérait 5226 logements et équivalents logements (source DIS). Le patrimoine est situé à 96 % sur le territoire de la communauté d’agglomération et 54 % est en périmètre ZUS. Les bénéficiaires de l’APL et de l’AL représentent 59 % des logements occupés. La moyenne d’âge du patrimoine est de 39 ans ; 62 % a été mise en service avant 1975. Montluçon Habitat emploie 115.8 personnes en équivalent temps plein ».

Cette note ne fait pas le rapport entre, d’une part le niveau de loyers considéré comme très faible en moyenne sur le parc et d’autre part le niveau des revenus de ces mêmes familles. On sait par l’INSEE que le niveau moyen des salaires en secteur montluçonnais (et Allier) est inférieur à la moyenne générale nationale. De même que le niveau de chômage et de sous-emploi est supérieur mais cela ne retient pas l’attention de ces gens qui ne vivent pas ces problèmes. Dans la vraie vie, cette dimension humaine et de justice, ne touche pas tout le monde de la même manière.

Mais il faut aller plus loin et prendre en considération l’essentiel des conséquences à moyen et long terme des mesures annoncées. Là encore lisons tout simplement le protocole.

A propos de la structure financière, un constat accablant page 3/15 :

  • « Les ressources propres de Montluçon Habitat au 31 décembre 2014 s’élèvent à 43 231 MK. Les ressources propres et les emprunts ne permettent pas de couvrir le besoin de financement généré par les immobilisations de structure et les immobilisations locatives et incorporelles. Le déficit de potentiel financier fin 2014 est de 4,4 KE.

  • Le solde des produits et charges des opérations dont l’ordre de service a déjà été lancé porte le potentiel financier à terminaison fin 2014 à – 483 KE.

  • La provision pour gros entretien et les dépôts de garantie des locataires représentent respectivement 175 KE et 176 KE par logement, ce qui est faible. Ajoutés aux autres provisions le fond de roulement locatif à terminaison présente un déficit de 2 372 KE ».

Oui, on a bien lu, potentiel financier = 44 KE ; solde des produits et charges – 483 KE déficits cumulés au fond de roulement – 2 372 KE. Rien que ça !!!

Comment en est-on arrivé là quand on sait que pour la fin du mandat 1995/2001, le niveau financier de l’OPHLM était largement équilibré. L’endettement limité, les fonds de roulements assurés et tout cela reconnu par les contrôles officiels. Contrôles régulièrement effectués sur cinq à six ans de fonctionnement des Offices.

L’un des derniers rapports de contrôle connus, celui publié et parvenu à l’OPHLM en 2004, c’est-à-dire concernant les résultats de la gestion des cinq années 1998/2003 stipulent dans les conclusions page 21 du dit rapport MIILOS  (La Mission Interministérielle d’Inspection du logement Sociale) que :

« L’OPHLM de Montluçon est un organisme dont la politique sociale et la gestion de proximité sont adaptées aux besoins sociaux. Sa situation financière est satisfaisante grâce à un faible endettement et ce malgré le taux d’impayés et de vacance dont le niveau et l’évolution sont inquiétants et nécessiteraient une action forte de l’équipe dirigeante pour les réduire et mieux les maitriser » suivent quelques observations secondaires… »

C’est donc d’une évidence indiscutable, les années 1999/2000/2001 sous responsabilité d’une majorité de gauche, puis celle de 2002/2003, de droite ne révélaient pas une approche de la catastrophe dont nous parlons aujourd’hui. Et cette réalité d’hier rend aveugle et sourde l’équipe dirigeante appelée par la MIILOS à mieux maitriser la situation. Certes des efforts ont été faits mais indiscutablement pas en employant les bonnes méthodes, sinon nous n’en serions pas là !

Le fera-t-elle maintenant que l’établissement est au bord du gouffre, rien dans le protocole d’accord ne permet de lui faire confiance. Tout au contraire, les prévisions sont ternes, très ternes.

Ainsi à propos de l’exploitation en cours, on peut remarquer encore des aveux de taille page 5/15 qui ne conduisent pas l’optimisme. Sous le chapitre Gestion prévisionnelle 2014/2024.

« L’exploitation est déficitaire sur toute la période de projection, ce qui illustre le caractère structurel du déficit. On voit toutefois que le déficit se réduit peu à peu, dopé par les augmentations de loyers suivant l’évolution de l’IRL et par la légère diminution de l’annuité sous l’effet de l’extinction de la dette ancienne. Ces augmentations ne sont cependant pas suffisantes pour que l’organisme recommence à générer de l’autofinancement, puisque parallèlement les frais de structure, la TFPB ainsi que les charges de maintenance augmentent également ».

« La dette de l’office a bénéficié d’un réaménagement qui a été intégré dans cette simulation dans les autres produits et qui permet un allégement de 4,5ME sur la période de projection ».

Et pourtant rien ne semble suffisant comme l’indique encore le constat d’actualité avant toutes mesures… page 5/15 toujours !

« Avant toutes mesures, l’autofinancement courant en 2022 est négatif de 500 KE, soit 2,8 % des loyers. L’autofinancement net (comprenant les dégrèvements de TFPB) s’élève à 199 KE, soit 1,1 % du total des produits, mais redevient négatif en 2024 en raison du montant trop faible du dégrèvement TFPB. »

Une forme d’aveu d’impuissance toujours à propos de la structure financière. Page 6/15.

« Au fil de l’eau, sur l’ensemble de la projection, le potentiel financier se creuse passant de – 1,4 ME en 2014 à – 4 ME en 2024 du fait des pertes d’autofinancement accumulées. L’autofinancement net positif entre 2021 et 2023 ne fait que retarder l’aggravation de la situation de l’organisme. »

Et puis une sorte de conclusion pessimiste en diable dont on se demande si l’on rêve ou non.

« Après mesures patrimoniales, l’autofinancement courant devrait être de 894 KE en 2022, soit 4,7 % des loyers. L’autofinancement net (comprenant les économies de TFPB) sera de 1 594 KE soit 8,1 % des produits.

Par rapport à la simulation après mesures internes, l’exploitation se dégrade sous l’effet de l’augmentation des annuités des opérations patrimoniales et de la perte de loyers des logements démolis.

Compte tenu des besoins de financement des opérations patrimoniales, le potentiel financier fin d’exercice de Montluçon Habitat devrait être déficitaire à hauteur de – 12 808 KE en 2022, puis s’améliorer légèrement jusqu’en 2024 où il devrait atteindre – 10 550 KE. »

A-t-on bien lu ? Le déficit du potentiel financier annoncé d’ici 2024 reste établi à – 10 550 KE.

Bon, si on ne le savait pas, ou si on ne voulait pas le voir, la situation de dégradation qui conduit à ce constat terrible, verra-t-il un début de solution avec la prise en main de l’OPH par la CGLLS , dans la gestion encadrée à moyen et long terme ?

Pour le moins, on peut en douter même en tenant compte des programmes annoncés qui avec la démolition de nombre d’immeubles – Pierre Leroux, La Verrerie et de nouveau Bien-Assis, devrait soulager les coûts de gestion… Mais pour autant, tout cela ne corrigera pas en soi les difficultés économiques et sociales générales frappant notre agglomération, ne permettra pas de relever le niveau de la population sur la ville centre. Une perte sèche de quelques 500 habitants par an, consécutive aux difficultés d’emplois salariés et des interrogations de la jeunesse formée obligée de chercher ailleurs à s’employer

L’apport financier extérieur ne permettra pas en lui-même le sauvetage espéré ! Les mêmes causes reproduisent les mêmes effets. On voit bien que les 160 millions de l’ANRU tant de fois soulignés par le même président n’ont pas modifié la réalité de la gestion actuelle de l’OPH. Au contraire, la part financière prise par l’OPH pour ce plan ANRU a surchargé l’emprunt et fragilisé la gestion. Certes, ces opérations étaient nécessaires et ceux qui les ont critiquées ont eu tort car elles prolongeaient tout simplement ce que les équipes précédentes en mairie avaient proposé avec la programmation de renouvellement urbain planifié ! A ce moment-là l’Agence Nationale pour le Renouvellement Urbain, n’avait pas encore les fonctions qui lui ont été attribuées ensuite après 2001.

Concluons donc en rappelant quelques faits d’histoire puisque Mr Dugléry adore s’y référer avec une manière assez risible de les tordre à sa guise. Car faire des sauts de période l’arrangeant pour sa thèse de « c’est la faute de ceux d’avant » ne colle pas avec les faits dans leurs globalité. Critiquer une partie du passé qui a fait de Montluçon, non plus une bourgade médiévale de quelques milliers d’âmes mais une ville industrielle de grande renommée à l’histoire sociale riche, n’est pas respectueux de l’histoire passée. Pas plus que du présent d’ailleurs !

On peut gloser à l’infini sur la désindustrialisation de la rive gauche, parler d’urbanisme chaotique et de déséquilibres sociaux entre les deux parties de la ville centre. Mais rien n’autorise personne à omettre de signaler que les dirigeants locaux des époques passées au moment des crises économiques et des casses d’entreprises, St Jacques, La Verrerie, le chemin de fer, la fermeture du canal, se nommaient André Southon, puis Jean Nègre et ensuite Maurice Brun. Des hommes connus pour leurs engagements politiques typés, référant politiques de Daniel Dugléry surtout les deux derniers !

Sous leurs mandats longs de plus de trois décennies, ont été construits les grands ensembles d’abord Fontbouillant, puis Bien-Assis, Pierre Leroux, Mage, Buffon et encore La Verrerie et ses tours… Avec succès au départ compte-tenu de la situation d’insalubrité manifeste de l’habitat riverain du canal… Mais la sur dimension de ces réalisations alors que se fermaient les usines s’est très vite imposée comme contraignante ! La crise pétrolière des années 70 n’a rien arrangé au surplus.

Constater ce décalage et ses conséquences, appréhender les contraintes des réhabilitations à entreprendre, il faut par simple honnêteté le reconnaitre, ont occupé les mandats d’une gauche alerte et combative jusqu’à 2001. Cela n’a pas abouti à laisser à la nouvelle équipe élue en 2001 un désastre, au contraire, les conclusions de la mission interministérielle a su le rappeler encore en 2003/2004.

Et si tout n’a pas été réglé en regard des erreurs antérieures, la mise en œuvre des politiques nationales et européennes n’y sont pas pour rien. Prenons en compte cependant que dans ce temps d’une gestion de gauche, 65 % des logements datant d’une construction d’avant crise des années soixante-dix ont été réhabilités, démolis pour certains avant reconstruction de logement à petits étages ou déjà pavillonnaires.

Ajoutons que malgré l’héritage reçu, la gestion de l’Office, certes a connu des difficultés d’équilibre dans les années 1988/89 mais résorbées en interne avec l’aide de la ville seule dans des conditions de respect des locataires, du personnel et des partenariats solides dont l’organisme de répartition du 1 % logement ne fut pas des moindres (mais les financements de l’ANRU ne sont-ils la collecte des sommes du 1 % prise comme contribution des entreprises nationales ?) Faut-il rappeler ici que l’état financier de l’OPHLM avant d’être transformé en OPH au statut tourné vers la gestion privée, était en 2001/2002 en bonne santé d’équilibre, ayant permis la non augmentation des loyers sur ces deux années ! Là encore, consulter les archives et les contrôles officiels effectués régulièrement et cela éviterait a beaucoup de dire des âneries.

Soyons donc sérieux et apprécions comme il se doit le très mauvais état de santé de l’OPH. Reconnaissons ensemble une évidence terrible pour les dirigeants en place : l’établissement de Montluçon vient d’être mis sous contrôle. On peut même parler d’une forme de TUTELLE !

Et si certains trouvent ce propos exagéré, et bien, revenons une dernière fois au document à propos des engagements réciproques signés, et ceux-ci ne font pas dans la dentelle !

Lisons ensemble en page 11/15 du document et avec ses annexes 28 pages au total que :

« Montluçon Habitat devra transmettre pour information à la CGLLS tout projet de réaménagement, de couverture de dette ou de recours à des produits structurés portant sur une partie significative de l’encours, dès lors qu’une ou plusieurs opérations (cumulées sur 12 mois) représentent plus de 5 % de l’encours global. La CGLLS pourra, le cas échéant, alerter l’organisme sur les risques potentiels encourus. Dans l’hypothèse où l’avis émis par la CGLLS ne serait pas suivi, la CGLLS ne couvrira pas les éventuelles pertes constatées par rapport à un financement au taux du Livret A. »

Et encore en correspondance l’expression d’un dirigisme net et précis :

« Montluçon Habitat s’engage à transmettre parallèlement à la CGLLS et au Préfet de l’Allier, chaque année avant le 1er juillet, à partir du 1er juillet 2017 et jusqu’au 1er juillet 2023, un rapport validé par son Conseil d’administration sur l’exécution du présent protocole. »

L’encadrement administratif et la tutelle exécutoire sont d’une évidence folle. Et si ce plan de huit ans ne marche pas, alors que restera-t-il quand les locataires seront rendus exsangues par les hausses, il ne restera plus qu’à procéder à la vente du patrimoine le plus solide au privé, comme s’y penchent des élus nationaux de la sensibilité de ceux qui ont en charge notre ville, notre Office et la communauté d’agglomération.

Comment ne pas s’inquiéter au niveau des habitants HLM d’une situation pareille qui les touche directement, comment ne pas s’alarmer au niveau de l’ensemble de la ville et de l’agglomération d’une incertitude de devenir de cet outil de service social pourtant indispensable. Et comment comprendre là encore que l’Etat, son gouvernement, ici avec le suivi préfectoral, n’aie pas réagi plus tôt et au contraire validé en totalité le contenu du protocole d’accord.

Paul Crespin Président de l’O P H L M de 1989 à 2001

Montluçon le 17/112016

 

PS : Je tiens à la disposition de qui voudrait le consulter le rapport MIILLOS 2008.

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